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编辑 | 李玉辉作者 |宁侃侃来源 |楼市黄大大（ID：HouseLeader） ‘’有人说，2022年是楼市自2008年以后最难的一年。量价齐跌，挂牌猛涨。 但谁都知道，2009年发生了什么？全中国房价涨幅高达24.7%，创下历史最高。 当然，历史不可能简单地重复。 2023年，楼市会怎么样？这里是10个关于楼市的预测，供你参考。 01强二线城市全面取消限购这应该是最近信号最强烈的一个趋势。 2023年，楼市绝对是一个久违的宽松大年。强二线城市将全面取消限购，松绑限售。 最近，排队松绑的城市已经有这些： 佛山、东莞、南京、重庆，全面放开限购。武汉、厦门、青岛、成都，进一步放松了限购。这些都是最受关注的强二线城市，是一线城市之外全国最有钱的地方。 2022年，我们见证了楼市起起落落落落落…… 年初的时候，70个大中城市中新房价格同比上涨的还有50个，二手房价格同比上涨的有39个。 到了11月，新房上涨的城市只剩下了18个，二手房保持上涨的只有6个。楼市不救不行了。 俯下身段，抹平门槛，是大部分强二线城市的选择。他们的限购，不再傲娇。 02四大一线城市，将出现实质性松动二线城市集体内卷，抢的可是一线城市的购买力。 北上广深，压力山大。原本铜墙铁壁的政策，也开始松动—— 比如北京解除了通州台湖、马驹桥地区的“双限购”。 广州则通过不断降低落户门槛，悄悄放松了新盘限价，近期还取消了二手房指导价。 上海连续三次放松临港购房准入条件。 看得出来，想松绑但不敢松，是一线城市的真实心态。 新的一年，随着二线城市的步步紧逼，以及政策端的风向转变，一线城市大概率会出现实质性的放松。 最近，北京已经开始小范围试水的放松“认房认贷”，有没有可能大范围推广呢？落户政策会不会放宽呢？ 深圳的二手房指导价会不会调整呢？“单身公寓”会不会放开限购呢？ 上海和广州，会不会在二套房的按揭、税费方面有所让步？ 我认为非常有可能。一线城市，或许很快会迎来黄金窗口期。 03实际房贷利率会进一步下降每个城市，都在想方设法地给购房者提供更低的房贷利率，吸引购房。 比如对“认房又认贷”、房贷利率、首付比例、税费等方面的放松，都是大城市可能采取的措施。 “最强地级市”苏州，已经将二套房未结清贷款的首付比例从6成降为4成。 降息仍然有一定的空间，而且对政策尚未用尽的很多城市，都会是迫切的选择，以此释放市场上投资改善的需求。 小步快跑，礼包拆个不停。04全力拼经济，房地产再次成为重要发动机毫无疑问，2023年的主要任务是全力以赴拼经济。 这种时候，房地产被再次摆上“国民经济支柱产业”的重要地位，这是20年前才有过的待遇。 你品，你细品。 房地产的回暖，将成为经济复苏的重要发动机。从目前的进度来看，一季度还没有办法完全发力，但二季度市场热起来的可能性，非常之高。 中财办在接受采访的时候，也很有信心地下了这个判断： 我国经济有望总体回升，形成一个独立的向上运行轨迹。预计明年上半年特别是二季度社会生产生活秩序会加快恢复，经济活力加速释放。楼市“小阳春”，虽迟但到。 05开发商满血复活，新房市场率先活跃今年年末政策端的“金融16条”，将悬崖边缘的房企硬生生拉了回来。 目前，大部分的开发商都已经度过了“至暗时刻”。 据不完全统计，截至目前已经有120多家房地产企业获得银行授信。60多家银行共计授信额度超过4.8万亿元。 至少有30家房企的债券融资、股权融资计划也在紧密推进中，业内人士指出，行业融资环境的实质性拐点已经出现。 来源：中指研究院 从多个城市去年最后一轮土拍中，隐身了一年多的民企开始重出江湖，参与到土拍争夺中了。 比如天津最后一轮土拍中，民企的拿地金额占比高达56.4%。可见开发商的元气正在逐渐复苏。 2023年，为了抢占先机，预计很多房企会拿出不少价格不错的优质项目，新房市场有望出现一波热潮。 06土拍市场逐渐火热，有可能再次出现“地王”很多城市激活土地市场的需求，比楼市回暖更加迫切。刺激楼市复苏，最重要的手段之一，就是“地王”。 接下来，大城市都会拿出压箱底的优质地块，让房企热血沸腾。 你知道今年各个城市已经穷成什么样了吗？ 22个集中供地城市，比去年少入账足足9000亿！原本对于地方财政属于旱涝保收的卖地收入，“凭空蒸发”了一半。 眼下，不少城市明年的首要计划就是搞钱了。算盘打了几圈，还是卖地来钱快。 恰逢很多开发商拿到了救命钱，开始考虑进取，很多城市开始恢复常态化供地，万事俱备只欠东风。 一定会有很多城市将压箱底的优质地块拿出来，借此吸引房企，提振市场。 如果能造个“地王”出来，那就更是锦上添花了。 07楼市进一步分化，上演K型复苏比楼市复苏更肯定的是：分化行情，会愈演愈烈，贫富差距反而更为明显。 这也是激活楼市的副作用，没有办法完全避免。 正如字母“K”一般，一部分人借着优质资产乘势上升，另一部分人则在大放水下，加速下坠。不同城市楼市之间的差距会随着时间推移越来越大，一部分城市的楼市“香港化”，但更多的城市都将面临“鹤岗化”的结局。 比如东北。 今年1-10月，东北地区商品房销售额仅为2585亿元，所有城市加在一起，都不如半个上海。即便是看起来同样量级的两个城市，楼市的差别也会越来越大。 比如，拿郑州和杭州来说，两座城市人口都在1200万左右，都是万亿GDP俱乐部的成员，表面看起来旗鼓相当。 可是五年时间，郑州房价跌没了9%，杭州房价反涨25%！足足三分之一的差距。 2017年，如果分别在郑州和杭州买套300万总价的房子，今天资产相差百万。 一个城市的不同区域，同一个区域的不同板块，甚至同一个板块的不同项目，都在走向分化。 选错一套房子，代价也越来越沉重。 08爆雷房企加速出清，烂尾楼彻底整治完成烂尾楼整治，已经取得实质性进展。救项目不救房企的思路，越来越明确。 2023年，爆雷房企将加速出清，烂尾楼整治有望收官。 眼下，一些优质民企和国央企，不仅获得大量低成本融资，还超额完成或基本完成2022年的销售目标。 更多的房企，即便政策支持力度再大，也已是积重难返，只能被市场淘汰。 明年开始，房企的主力队伍无疑是国企央企背景的房企，稳健的民营房企作为补充。同时地方城投和国资也在这些年的“接盘侠”生涯中，成长为房地产行业的新生力量。 房企分化的好处对购房者而言，利大于弊。优胜劣汰之下，房子的质量无疑会更有保障，烂尾的概率也要小很多。 09房地产税或将落地，可能在上海深圳重庆试行房地产税，一直是悬在楼市头上的“达摩克利斯之剑”。让它尽快落地，楼市才能安心。 落地的城市，除了原有的试点上海、重庆，很可能还会有“先行先试”的深圳。11月初，财政部出台了一份重磅文件，支持深圳在全国税制改革中先行先试。 “税制改革”主要是包括： “健全地方税体系，培育地方税源。……要建全以所得税和财产税为主体的直接税体系逐步提高其占税收收入的比重……积极稳妥推进房地产税立法和改革”。深圳不仅有立法权，也是财力雄厚，最不依赖于土地财政的大城市。呼声很高。 此前，深圳出台的二手房指导价和房屋租金参考价两项政策，也为房地产税的出台，做了一定的铺垫。 发达国家像美国和新加坡，收取房地产税的参照标准，正是这两种指导价。 10全国性的家庭资产迁移潮，正在到来每一次的周期波动，都是分化加剧的过程。对家庭资产占比中高达70%的房产来说，如何保值增值，是一个关键问题。 分化的结果就是，房产进入全国配置时代。 大量家庭为了实现房产保值、增值，将会向一线城市或强二线城市、强省会迁移。一是，很多大城市都放低了落户和购房的门槛，迁移的难度大为下降。比如东莞，全面放松限购以后，像松山湖、中心城区这样的，以前根本难以进入的核心区域，现在直接不设防了。 更关键的是，经过上一轮的价格回调，这些板块的价格已经跌到位了。 二是，三年疫情对每一座城市的综合能力，都是一次全方位的大考。很多三四线城市的改善购房者开始意识到城市治理能力、居民素养、物业管理能力等方面的重要性。 长三角将出现一波华北、中原的“移民”购房者； 成都、重庆将迎来一波西北购房群体。 上海、苏州、杭州，成都，广佛、东莞、深圳等城市，都将是高净值购房人群的重要地区。 112023年，楼市会不会大涨？答案是，全国性普涨不会再有了。 但可以肯定的是，2023年一定会比去年要好。结构性的行情，将会让优质资产跑出不错的涨幅。 对于购房者而言，2023可能是三年来，最好的一年。本文转载自楼市黄大大（ID：HouseLeader），地段砖家。大大看中的房子，一直在涨！扫码关注他们，读懂中国楼市，建立一套靠谱的认知体系，穿越楼市的风风雨雨，套取这个时代的红利！

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